Codul deontologic al profesiei de evaluator

-2009-
1. Introducere
In aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare, editate de Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare – International Valuation Standards Committee -IVSC si adoptate ca Standarde de Evaluare ale ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA („ANEVAR”), din anul 2004, este esential ca evaluarile, realizate in conformitate cu acestea, sa fie efectuate de evaluatori profesionisti, onesti si competenti, fara prejudecati si interese proprii, ale caror rapoarte sunt clare, nu induc in eroare si care prezinta toate aspectele esentiale pentru intelegerea adecvata a evaluarii. Evaluatorii, membri ai ANEVAR („ Evaluatorii”), vor promova si vor mentine in permanenta increderea publicului in profesiunea de evaluator. O evaluare elaborata pe baza Standardelor Internationale de Evaluare il obliga pe evaluator sa respecte acest Cod deontologic al profesiei de evaluator („Codul dentologic”).
2. Etica
Evaluatorii vor mentine in permanenta un standard inalt de onestitate si integritate si isi vor desfasura activitatile astfel incat sa nu prejudicieze clientii, publicul, profesia sau ANEVAR.
2.1. Integritate
2.11. Un evaluator nu trebuie sa actioneze in mod inselator sau fraudulos.
2.1.2. Un evaluator nu trebuie sa redacteze si sa comunice in mod constient un raport care contine opinii si analize false, inexacte sau partinitoare.
2.1.3. Un evaluator nu trebuie sa contribuie sau sa participe la un serviciu de evaluare pe care alti evaluatori il considera ca nejustificat.
2.1.4. Un evaluator trebuie sa actioneze legal si sa respecte legile si reglementarile din Romania, sau din tara in care indeplineste o anumita misiune.
2.1.5. Un evaluator nu trebuie sa prezinte denaturat/neadevarat calificarile sale profesionale sau sa sugereze o astfel de prezentare.
2.1.6. Un evaluator nu va folosi in mod constient pretentii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intentia de a-si asigura lucrari de evaluare.
2.1.7. Un evaluator va avea grija ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiunea de evaluare, sa respecte acest Cod Deontologic.

2.2. Conflicte de interese
2.2.1. Un evaluator nu trebuie sa actioneze pentru doua sau mai multe parti in aceeasi problema, cu exceptia unui consimtamant in scris al acelor parti.
2.2.2. Un evaluator trebuie sa ia toate masurile necesare pentru a nu se ivi conflicte intre interesele clientilor sai si cele ale altor clienti, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociatilor. Posibilele conflicte vor fi evidentiate in scris, inainte de acceptarea instructiunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descopera ulterior, trebuie sa fie imediat comunicate. In cazul in care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dupa finalizarea evaluarii, comunicarea acestora trebuie facuta intr-o perioada de timp rezonabila.
2.3. Confidentialitate
2.3.1. Intotdeauna, un evaluator trebuie sa trateze problemele clientului cu discretia si confidentialitatea corespunzatoare.
2.3.2. Un evaluator nu trebuie sa divulge informatiile sensibile, obtinute de la un client sau rezultatele unei lucrari elaborate pentru un client, altor persoane decat celor autorizate de client, cu exceptia cazului in care se solicita acest lucru in mod legal, cum ar fi situatiile in care un evaluator trebuie sa respecte anumite proceduri cvasi-judiciare – de ex., procedura de investigare a sesizarilor de competenta Comisiei de Etica si Disciplina a ANEVAR, reglementata prin Regulamentul de organizare si functionare al acestei comisii, in cadrul ANEVAR.
2.4. Impartialitate
2.4.1. Un evaluator trebuie sa efectueze o misiune de evaluare cu stricta independenta, obiectivitate si impartialitate si fara a considera interesele personale.
2.4.2. Un evaluator nu trebuie sa accepte o misiune de evaluare care presupune raportarea unor opinii si concluzii predeterminate.
2.4.3. Onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie sa depinda de marimea valorii finale, propuse de evaluator in raportul de evaluare.
2.4.4. Daca onorariul evaluatorului este sau nu conditionat de orice aspect al
raportului, acest lucru trebuie precizat.
2.4.5. Un evaluator nu trebuie sa se bazeze pe informatiile esentiale, furnizate de un client sau de orice alta parte, fara o verificare adecvata a acestor informatii sau fara o confirmare a veridicitatii informatiilor din partea unei surse independente, cu exceptia cazului in care natura si importanta gradului de incredere in informatiile primite sunt specificate ca o conditie limitativa.
2.4.6. Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implica raportarea unor conditii ipotetice pe care si le-a asumat, dar care nu pot fi realizate intr-o perioada de timp rezonabila.

2.4.7. Conditiile ipotetice, care exprima o posibilitate rezonabila, pot fi raportate cu conditia sa fie insotite de o discutie cu privire la sansele de realizare a ipotezei precum si la determinarea valorii care reflecta adevarata situatie, de ex., o situatie in care un client vrea sa stie care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat.
2.4.8. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fara suport, bazate pe o prejudecata de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflecta opinia ca aceasta prejudecata este necesara pentru mentinerea sau maximizarea valorii.
2.4.9. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va rationa in mod impartial si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului.
3. Competenta
Un evaluator trebuie sa posede cunostintele, competenta si experienta necesare pentru a indeplini in mod eficient misiunea de evaluare, in conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare .
3.1. Acceptarea instructiunilor
3.1.1. Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a incheia un contract de efectuare a oricarei misiuni, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator problema care trebuie abordata si sa fie sigur ca poseda experienta si cunostintele necesare sau, in cazul unei misiuni in strainatate, ca este capabil sa se asocieze cu un profesionist care are experienta sau cunoaste caracteristicile pietei, limba si legislatia pentru a-si indeplini misiunea in mod competent.
3.2. Asistenta din exterior
3.2.1. Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competentelor unui evaluator, acesta va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile si respecta principiile deontologice necesare.
3.2.2. Cand se solicita asistenta din exterior este necesara obtinerea acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofera asistenta si importanta rolului lor vor fi evidentiate in raportul evaluatorului.
3.3. Eficienta si constiinciozitate
3.3.1. Evaluatorul va actiona prompt si eficient pentru indeplinirea instructiunilor clientului si va informa clientul asupra stadiilor evaluarii.
3.3.2. Instructiunile vor fi refuzate in cazul in care circumstantele impiedica efectuarea investigatiilor necesare, obtinerea unei calitati bune a muncii si finalizarea evaluarii intr-un timp rezonabil.
3.3.3. Inainte de raportarea evaluarii, instructiunile scrise vor fi primite de la client si/sau vor fi confirmate in scris de evaluator, continand detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronata.

3.3.4. Un evaluator va face verificari si investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele analizei continute in raportul de evaluare sunt corecte si credibile.
3.3.5. Un evaluator va pregati un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va confine cate o copie a originalului, pe hartie sau in forma electronica, a tuturor rapoartelor scrise, a corespondentei si a notificarilor plus insemnarile din dosar, care intaresc opiniile evaluatorului prin verificari, comparare obiectiva, deductie si calcul.
3.3.6. Dosarul de lucru al fiecarei misiuni de evaluare trebuie sa fie pastrat pentru o perioada de cel putin cinci ani de la finalizarea misiunii.
4. Practici lipsite de etica si de profesionalism in misiunea de evaluare
Sunt considerate practici lipsite de etica si de profesionalism, fara a se limita la acestea, in mod deosebit:
4.1. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de
evaluare, a carui plata este conditionata de:
4.1.1. O decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
4.1.2. O reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
4.1.3. Pretul vanzarii acelei proprietati;
4.1.4. Orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.

4.2. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, a carui plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma evaluarii.
4.3. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:

4.3.1. Dobandirea respectivei proprietati;
4.3.2. Functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
4.3.3. Administrarea respectivei proprietati.
4.4. Este lipsita de etica si profesionalism:
4.4.1. Utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
4.4.2. In cazul unui raport comun, lipsa unei semnaturi sau a oricarei opinii divergente;
4.4.3. In cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;

4.4.4. In cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.
4.5. Emiterea de opinii asupra valorii unei proprietati fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.
4.6. Reclama prin utilizarea informatiilor false, cum ar fi:

4.6.1. Prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale a evaluatorului;
4.6.2. Prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite de evaluator, conform calificarii sale, sau prezentarea in scop de reclama, a unor contracte incheiate anterior, fara permisiunea expresa a clientului;
4.6.3. Afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.
4.6.4. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator nu va denigra munca desfasurata de autorul raportului de evaluare verificat si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului de evaluare verificat.
Opiniile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.
4.6.5. Exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta,
calitatea rapoartelor de evaluare elaborate de catre unii membri ai
ANEVAR, precum si defaimarea ANEVAR

CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR

1. Introducere
In aplicarea Standardelor Internationale de Evaluare, editate de Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare – International Valuation Standards Committee -IVSC si adoptate ca Standarde de Evaluare ale ASOCIATIEI NATIONALE A EVALUATORILOR DIN ROMANIA („ANEVAR”), din anul 2004, este esential ca evaluarile, realizate in conformitate cu acestea, sa fie efectuate de evaluatori profesionisti, onesti si competenti, fara prejudecati si interese proprii, ale caror rapoarte sunt clare, nu induc in eroare si care prezinta toate aspectele esentiale pentru intelegerea adecvata a evaluarii. Evaluatorii, membri ai ANEVAR („ Evaluatorii”), vor promova si vor mentine in permanenta increderea publicului in profesiunea de evaluator. O evaluare elaborata pe baza Standardelor Internationale de Evaluare il obliga pe evaluator sa respecte acest Cod deontologic al profesiei de evaluator („Codul dentologic”).

2. Etica
Evaluatorii vor mentine in permanenta un standard inalt de onestitate si integritate si isi vor desfasura activitatile astfel incat sa nu prejudicieze clientii, publicul, profesia sau ANEVAR.
2.1. Integritate
2.11. Un evaluator nu trebuie sa actioneze in mod inselator sau fraudulos.
2.1.2. Un evaluator nu trebuie sa redacteze si sa comunice in mod constient un raport care contine opinii si analize false, inexacte sau partinitoare.
2.1.3. Un evaluator nu trebuie sa contribuie sau sa participe la un serviciu de evaluare pe care alti evaluatori il considera ca nejustificat.
2.1.4. Un evaluator trebuie sa actioneze legal si sa respecte legile si reglementarile din Romania, sau din tara in care indeplineste o anumita misiune.
2.1.5. Un evaluator nu trebuie sa prezinte denaturat/neadevarat calificarile sale profesionale sau sa sugereze o astfel de prezentare.
2.1.6. Un evaluator nu va folosi in mod constient pretentii sau reclame false, eronate sau exagerate, cu intentia de a-si asigura lucrari de evaluare.
2.1.7. Un evaluator va avea grija ca orice salariat sau colaborator subordonat, care ia parte la misiunea de evaluare, sa respecte acest Cod Deontologic.

2.2. Conflicte de interese
2.2.1. Un evaluator nu trebuie sa actioneze pentru doua sau mai multe parti in aceeasi problema, cu exceptia unui consimtamant in scris al acelor parti.
2.2.2. Un evaluator trebuie sa ia toate masurile necesare pentru a nu se ivi conflicte intre interesele clientilor sai si cele ale altor clienti, ale evaluatorului, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau asociatilor. Posibilele conflicte vor fi evidentiate in scris, inainte de acceptarea instructiunilor clientului. Orice astfel de conflicte, pe care evaluatorul le descopera ulterior, trebuie sa fie imediat comunicate. In cazul in care aceste conflicte sunt percepute de evaluator, dupa finalizarea evaluarii, comunicarea acestora trebuie facuta intr-o perioada de timp rezonabila.
2.3. Confidentialitate
2.3.1. Intotdeauna, un evaluator trebuie sa trateze problemele clientului cu discretia si confidentialitatea corespunzatoare.
2.3.2. Un evaluator nu trebuie sa divulge informatiile sensibile, obtinute de la un client sau rezultatele unei lucrari elaborate pentru un client, altor persoane decat celor autorizate de client, cu exceptia cazului in care se solicita acest lucru in mod legal, cum ar fi situatiile in care un evaluator trebuie sa respecte anumite proceduri cvasi-judiciare – de ex., procedura de investigare a sesizarilor de competenta Comisiei de Etica si Disciplina a ANEVAR, reglementata prin Regulamentul de organizare si functionare al acestei comisii, in cadrul ANEVAR.
2.4. Impartialitate
2.4.1. Un evaluator trebuie sa efectueze o misiune de evaluare cu stricta independenta, obiectivitate si impartialitate si fara a considera interesele personale.
2.4.2. Un evaluator nu trebuie sa accepte o misiune de evaluare care presupune raportarea unor opinii si concluzii predeterminate.
2.4.3. Onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie sa depinda de marimea valorii finale, propuse de evaluator in raportul de evaluare.
2.4.4. Daca onorariul evaluatorului este sau nu conditionat de orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat.
2.4.5. Un evaluator nu trebuie sa se bazeze pe informatiile esentiale, furnizate de un client sau de orice alta parte, fara o verificare adecvata a acestor informatii sau fara o confirmare a veridicitatii informatiilor din partea unei surse independente, cu exceptia cazului in care natura si importanta gradului de incredere in informatiile primite sunt specificate ca o conditie limitativa.
2.4.6. Un evaluator nu va accepta o misiune de evaluare care implica raportarea unor conditii ipotetice pe care si le-a asumat, dar care nu pot fi realizate intr-o perioada de timp rezonabila.
2.4.7. Conditiile ipotetice, care exprima o posibilitate rezonabila, pot fi raportate cu conditia sa fie insotite de o discutie cu privire la sansele de realizare a ipotezei precum si la determinarea valorii care reflecta adevarata situatie, de ex., o situatie in care un client vrea sa stie care va fi valoarea terenului care ar putea fi decontaminat.
2.4.8. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fara suport, bazate pe o prejudecata de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflecta opinia ca aceasta prejudecata este necesara pentru mentinerea sau maximizarea valorii.
2.4.9. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va rationa in mod impartial si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului.
3. Competenta
Un evaluator trebuie sa posede cunostintele, competenta si experienta necesare pentru a indeplini in mod eficient misiunea de evaluare, in conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare .
3.1. Acceptarea instructiunilor
3.1.1. Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a incheia un contract de efectuare a oricarei misiuni, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator problema care trebuie abordata si sa fie sigur ca poseda experienta si cunostintele necesare sau, in cazul unei misiuni in strainatate, ca este capabil sa se asocieze cu un profesionist care are experienta sau cunoaste caracteristicile pietei, limba si legislatia pentru a-si indeplini misiunea in mod competent.
3.2. Asistenta din exterior
3.2.1. Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competentelor unui evaluator, acesta va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta poseda abilitatile si respecta principiile deontologice necesare.
3.2.2. Cand se solicita asistenta din exterior este necesara obtinerea acordului clientului, iar identitatea persoanelor care ofera asistenta si importanta rolului lor vor fi evidentiate in raportul evaluatorului.
3.3. Eficienta si constiinciozitate
3.3.1. Evaluatorul va actiona prompt si eficient pentru indeplinirea instructiunilor clientului si va informa clientul asupra stadiilor evaluarii.
3.3.2. Instructiunile vor fi refuzate in cazul in care circumstantele impiedica efectuarea investigatiilor necesare, obtinerea unei calitati bune a muncii si finalizarea evaluarii intr-un timp rezonabil.
3.3.3. Inainte de raportarea evaluarii, instructiunile scrise vor fi primite de la client si/sau vor fi confirmate in scris de evaluator, continand detalii suficiente pentru a evita orice interpretare eronata.
3.3.4. Un evaluator va face verificari si investigatii laborioase pentru a se asigura ca datele analizei continute in raportul de evaluare sunt corecte si credibile.
3.3.5. Un evaluator va pregati un dosar de lucru pentru fiecare misiune care, la finalizare, va confine cate o copie a originalului, pe hartie sau in forma electronica, a tuturor rapoartelor scrise, a corespondentei si a notificarilor plus insemnarile din dosar, care intaresc opiniile evaluatorului prin verificari, comparare obiectiva, deductie si calcul.
3.3.6. Dosarul de lucru al fiecarei misiuni de evaluare trebuie sa fie pastrat pentru o perioada de cel putin cinci ani de la finalizarea misiunii.
4. Practici lipsite de etica si de profesionalism in misiunea de evaluare
Sunt considerate practici lipsite de etica si de profesionalism, fara a se limita la acestea, in mod deosebit:
4.1. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de
evaluare, a carui plata este conditionata de:
4.1.1. O decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
4.1.2. O reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
4.1.3. Pretul vanzarii acelei proprietati;
4.1.4. Orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.
4.2. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, a carui plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma evaluarii.
4.3. Acceptarea de catre evaluator a unui contract de efectuare a unei misiuni de evaluare, care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:
4.3.1. Dobandirea respectivei proprietati;
4.3.2. Functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
4.3.3. Administrarea respectivei proprietati.
4.4. Este lipsita de etica si profesionalism:
4.4.1. Utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
4.4.2. In cazul unui raport comun, lipsa unei semnaturi sau a oricarei opinii divergente;
4.4.3. In cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
4.4.4. In cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.
4.5. Emiterea de opinii asupra valorii unei proprietati fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.
4.6. Reclama prin utilizarea informatiilor false, cum ar fi:
4.6.1. Prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale a evaluatorului;
4.6.2. Prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite de evaluator, conform calificarii sale, sau prezentarea in scop de reclama, a unor contracte incheiate anterior, fara permisiunea expresa a clientului;
4.6.3. Afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.
4.6.4. La verificarea raportului altui evaluator, un evaluator nu va denigra munca desfasurata de autorul raportului de evaluare verificat si isi va justifica motivele pentru care este de acord sau in dezacord cu concluziile raportului de evaluare verificat.
Opiniile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.
4.6.5. Exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta, calitatea rapoartelor de evaluare elaborate de catre unii membri ai
ANEVAR, precum si defaimarea ANEVAR

CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR (varianta initiala)

1. Consideratii generale

Codul deontologic al profesiei de evaluator anexa la Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor si exemple de practici lipsite de etica. ANEVAR este autorizat sa numeasca organisme care sa vegheze respectarea principiilor etice prin aplicarea Regulamentului Comisiei de etica.

Respectarea codului deontologic al profesiei (constituit in standard etic), ca si a standardelor profesionale, depinde in primul rand de intelegerea membrilor, de actiunile lor voluntare si in ultimul rand,
atunci cand sunt necesare, de procedurile disciplinare, indreptate impotriva celor care se abat de la aceste principii.

Inscrierea in ANEVAR este voluntara. Acceptand statutul de membru, un evaluator isi asuma prin respectarea acestor principii etice, o obligatie de autodisciplina, dincolo de cerintele legilor si regulamentelor.

Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprima recunoasterea de catre evaluator a propriilor responsabilitati fata de opinia publica, clienti si colegi. Aceste principii ii ghideaza pe membrii
ANEVAR in indeplinirea responsabilitatilor lor profesionale pe baza conditiei etice si necesita un angajament ferm pentru un comportament exemplar, chiar daca acest lucru este contrar avantajului personal.

2. Responsabilitati

Pe parcursul indeplinirii responsabilitatilor profesionale ale determinarii valorii reale a proprietatilor, evaluatorul trebuie sa puna in aplicare judecati profesionale si morale rezonabile, in toate
activitatile pe care le intreprinde.

Valoarea determinata trebuie sa fie obiectiva si nu trebuie influentata de factori subiectivi ca vointa, dorinta sau nevoia clientului sau altor persoane.

Evaluatorii ANEVAR au responsabilitati fata de toti cei care beneficiaza de serviciile lor profesionale. Membrii mai au si responsabilitatea continua de a coopera unii cu altii pentru a imbunatati arta evaluarii, pentru a pastra increderea publicului si pentru a duce la indeplinire cerintele speciale de auto−guvernare ale profesiunii. Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a mentine si intari traditiile profesiunii.

3. Interesul public

Evaluatorii trebuie sa accepte obligatia de a actiona intr-un mod care va servi interesului public, va onora increderea publicului si va demonstra atasamentul fata de profesionalism.

Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de catre public. Publicul evaluatorilor este format din clienti, guvern, intreprinzatori, manageri, comunitatea financiara si de afaceri si toti cei
care se bazeaza pe obiectivitatea si integritatea evaluatorilor pentru a mentine functionarea normala a societatii. Aceasta incredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definite drept bunastarea colectiva a comunitatii oamenilor si a institutiilor pe care profesia o serveste.

In aplicarea responsabilitatilor profesionale, evaluatorii se pot intalni cu presiuni conflictuale din partea fiecaruia din aceste grupuri. In rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie sa actioneze cu
integritate, ghidati dupa perceptul conform caruia, atunci cand membrii ANEVAR isi indeplinesc responsabilitatile lor catre public, interesul clientilor este servit in cel mai bun mod cu putinta.

Cei care se bazeaza pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se asteapta ca acestia sa se achite de responsabilitatile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesionala cuvenita si cu un interes autentic in a servi publicul. Se asteapta ca acestia sa furnizeze servicii de calitate, sa stabileasca relatii contractuale si sa ofere o gama de servicii intr-o maniera care sa demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale si codului deontologic.

Toti cei care accepta calitatea de membru ANEVAR se angajeaza sa onoreze increderea publica. In schimbul increderii pe care publicul si-o pune in ei, membrii trebuie sa caute continuu sa demonstreze dedicarea lor in atingerea excelentei profesionale.

4. Integritatea

Pentru a mentine si a raspandi increderea publica, membrii trebuie sa-si indeplineasca toate indatoririle profesionale in spiritul celei mai inalte integritati.

Integritatea este un element fundamental pentru recunoasterea profesionala. Integritatea pretinde ca un membru sa fie onest, sincer in limitele confidentialitatii clientului. Evaluatorul nu trebuie sa fie subordonat castigului si avantajelor personale.

Evaluatorul are obligatia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evaluarii, care s-ar putea datora fie abordarii gresite, fie estimarii facute cu o aproximatie foarte larga.

Evaluatorul are obligatia sa explice si sa descrie corespunzator ce intelege prin evaluare in cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita neintelegerile si greselile voite sau intamplatoare ulterioare.

Nu este corect ca un evaluator sa accepte un contract de evaluare pentru un domeniu in afara calificarii sale profesionale cu exceptia cazurilor in care:

• a adus inainte la cunostinta clientului limitele competentei sale;
• se asociaza cu un alt evaluator care are calificarea necesara in domeniul-specific.

Cand doi sau mai multi clienti potentiali solicita serviciile aceluiasi evaluator relativ la aceeasi evaluare, evaluatorul nu poate accepta decat pe unul, cu exceptia cazului cand exista consensul partilor implicate.

Integritatea este masurata in termeni de ce este drept si just. Evaluatorul trebuie sa-si testeze deciziile si actiunile, sa urmareasca atat forma cat si spiritul standardelor tehnice si etice, principiile obiectivitatii, ale independentei si ale rigurozitatii.

5. Obiectivitatea si independenta

Un membru trebuie sa-si mentina independenta si sa nu se afle in conflict de interese atunci cand isi exercita responsabilitatile profesionale. Evaluatorul trebuie sa fie independent in fapte si aparente atunci cand ofera servicii de evaluare sau consultanta.

Principiul obiectivitatii impune obligatia de a fi impartial, onest din punct de vedere intelectual si in afara conflictelor de interese.

Independenta exclude relatiile care ar putea parea ca micsoreaza obiectivitatea membrilor in oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie sa protejeze integritatea muncii lor, sa mentina obiectivitatea si sa evite orice subordonare a judecatii lor.

Obligatia evaluatorului fata de client este de a prezenta acestuia concluziile obiectiv, rezultatele precise si reale asupra evaluarii cerute, indiferent de dorinta si indicatiile clientului. Incertitudinile trebuie, de asemenea, facute cunoscute.

6. Rigurozitatea

Membrii trebuie sa se ghideze dupa standardele etice si profesionale, sa se straduiasca continuu sa imbunatateasca competenta si calitatea serviciilor lor si sa-si exercite responsabilitatile profesionale la capacitatea maxima.

Rigurozitatea solicita membrilor sa-si exercite responsabilitatile profesionale cu competenta si sarguinta. Ea impune obligatia de a indeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxima, avandu-se mereu in vedere interesul clientului pentru care sunt indeplinite aceste servicii si in concordanta cu responsabilitatea profesionala fata de interesul public.

Competenta deriva din sintetizarea pregatirii si a experientei. Ea incepe cu stapanirea cunostintelor cerute pentru a deveni evaluator.

Mentinerea competentei solicita un angajament de instruire si de perfectionare profesionala, care trebuie sa continue pe tot timpul vietii profesionale a membrilor. Competenta este o responsabilitate individuala a fiecarui membru, care trebuie sa ia toate masurile pentru a atinge un nivel de competenta care va asigura faptul ca valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un inalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic si statutul ANEVAR.

Fiecare membru este responsabil de stabilirea competentei sale, evaluand daca pregatirea, experienta si judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitatile care trebuie asumate.

Evaluatorul trebuie sa execute constiincios si cu competenta contractele ce ii sunt incredintate. Loialitatea, impartialitatea si dorinta de a fi util clientului trebuie sa inspire si sa ghideze lucrarile lui.

7. Confidentialitate

Evaluatorul angajat intr-o actiune de evaluare are obligatia de a nu dezvalui angajarea sa de catre client unor terte persoane, precum si obligatia de a nu dezvalui rezultatele evaluarii fara permisiunea scrisa si prealabila a clientului sau, sau fara sa fie obligat de o procedura judiciara.

In cazul in care raportul de evaluare este pus de catre client la dispozitia unor terte persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelasi drept de a se baza pe validitatea si obiectivitatea raportului evaluatorului ca si clientul initial.

8. Practici lipsite de etica si de profesionalism in munca de evaluare

Se considera ca exemplele prezentate nu acopera toate aspectele.

• Poate fi suspectat rezultatul unei evaluari si deci considerat lipsit de valabilitate, daca evaluatorul a acceptat un contract a carui plata este conditionata de:

a) o decizie judecatoreasca favorabila clientului referitoare la proprietatea evaluata;
b) o reducere de impozit obtinuta de client pentru acea proprietate;
c) pretul vanzarii acelei proprietati;
d) orice indicatii sau concluzii furnizate apriori de client.

• Este lipsit de etica si profesionalism acceptarea unor contracte a caror plata reprezinta procente din valoarea la care se ajunge in urma operatiunii de evaluare.

• Se considera lipsita de etica si profesionalism acceptarea de catre un evaluator a unui contract care priveste o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiva. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fata de o proprietate evaluata includ:

a) dobandirea respectivei proprietati;
b) functionarea ca agent de vanzare-cumparare sau finantare a respectivei proprietati;
c) administrarea respectivei proprietati.

• Este lipsita de etica si profesionalism:

a) utilizarea semnaturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
b) in cazul unui raport comun lipsa unei semnaturi sau orice opinie divergenta;
c) in cazul colaborarii intre doi sau mai multi evaluatori, prezentarea de rapoarte separate;
d) in cazul unor evaluari independente pentru aceeasi proprietate, colaborarea in orice fel a evaluatorilor angajati independent.

• Nu este etic si profesional ca un evaluator sa emita asupra valorii unei proprietati o opinie fara a face investigatii complete si fara a analiza toate datele.

• Reclama nu este incompatibila cu etica, dar este lipsita de etica utilizarea in cadrul reclamei a informatiilor false cum ar fi:

– prezentarea gresita a experientei si calificarii profesionale;
– prezentarea falsa a serviciilor ce pot fi oferite conform calificarii sau prezentarea pentru reclama a unor contracte anterioare fara permisiunea expresa a clientului;
– afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului ca evaluarea ar putea fi efectuata conform intereselor clientului.

• In cazul in care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de alti evaluatori, este lipsit de etica ca acesta sa denigreze munca desfasurata.

Parerile exprimate nu se vor referi la valoarea obtinuta, ci la respectarea standardelor si procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese si a judecatii evaluatorului.

• Este o practica lipsita de etica exprimarea publica a unor opinii despre profesionalismul, experienta, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membrii ai ANEVAR, precum si defaimarea organizatiei.

Concepte fundamentale in evaluare

Conceptul de teren şi conceptul de proprietate

2.1 Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa noastră. Importanţa terenului îl plasează în centrul atenţiei juriştilor, geografilor, sociologilor şi economiştilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren şi de utilizările
acestuia, influenţând societăţile şi naţiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii. Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea,
permanenţa locaţiei, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.
2.3 Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de
exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincţia între termenul de proprietate Concepte fundamentale ale GAVP 21
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta imobiliară, ca entitate fizică şi exercitarea dreptului de proprietate asupra
acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite ţări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opţiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de dispoziţie echivalează cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară. Termenul de proprietate, utilizat fără alte precizări sau identificări, se poate referi la proprietatea imobiliară, la proprietatea mobiliară sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi întreprinderile sau activele financiare, ori o combinaţie a acestora. (A se vedea Secţiunea 3 de mai jos şi Tipurile de
proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprietăţi imobiliare, de active şi de alte proprietăţi sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor. Ca profesionişti, evaluatorii trebuie să parcurgă şi să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare şi să-şi demonstreze competenţa şi abilităţile. De asemenea, trebuie să cunoască şi să respecte un Cod Deontologic şi Standardele de practică profesională şi să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
2.6 Evoluţia preţurilor în timp este rezultatul efectelor specifice şi generale ale forţelor economice şi sociale. Forţele generale pot duce la modificări ale nivelurilor preţului şi ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acţionând în anumite momente, forţele specifice, cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutaţii în cerere şi ofertă şi pot crea modificări majore ale preţurilor.
2.7 În evaluarea proprietăţii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii şi ofertei, concurenţei, substituţiei, anticipării sau aşteptării, schimbării şi altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate şi productivităţii unei proprietăţi. Ca urmare, se poate spune că
utilitatea unei proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor pieţei care susţin valoarea proprietăţii.

3.0 Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate şi activ

3.1 Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elemente create de om şi care sunt ataşate terenului. Este „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut şi atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui şi subterane. Legile naţionale din fiecare ţară prevăd criterii pentru diferenţierea proprietăţii imobiliare de proprietatea mobiliară. Deşi este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie recunoscute în toate ţările, ele sunt totuşi adoptate aici pentru a face deosebirea între aceste concepte şi noţiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele şi beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizică imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o formă materială.
3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliară) includ(e) bunurile corporale şi necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietăţii mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute şi de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi, activul deţinut poate fi atât corporal, cât şi necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare încorporate într-un activ pot intra în întreprindere în mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat separat sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producţia de bunuri destinate vânzării de către entitate; (b) schimbat cu alte active; (c) utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat acţionarilor entităţii. (Standardele Internaţionale pentru Raportare Financiară [IFRS-uri], Cadrul General, 55 ).
3.4.2 Un activ este recunoscut în bilanţ în momentul în care este probabilă
realizarea unui beneficiu economic viitor de către entitate şi activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat(ă) în mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89).
3.5 Standardele Internaţionale de Raportare Financiară fac distincţia între activele corporale şi cele necorporale. Următoarele concepte şi termeni au o importanţă deosebită:
3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt deţinute pentru a fi utilizate pe o bază continuă în activităţile unei entităţi. Exemple sunt: stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt, disponibilul în bancă şi numerar.
Deşi, în mod normal, proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circumstanţe poate fi inclusă şi în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliară construită şi deţinută în stoc pentru vânzare.
3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale şi necorporale care se împart în două categorii:
3.5.2.1 Imobilizări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă (termen lung) în activitatea unei întreprinderi, şi anume teren şi construcţii, maşini, utilaje şi echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puţin amortizarea cumulată. Terenurile şi mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de aşteptat să fie deţinute pe termen lung cum sunt: investiţiile pe termen lung, creanţele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciţii financiare, mărci de fabrică şi alte active. Această categorie de active include atât active corporale (sau fizice) cât şi active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietăţii mobiliare necorporale şi pot include: abilităţile de management şi marketing, vocaţia la credit, fondul comercial şi alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenţie, mărci de fabrică, drepturi de autor, francize şi contracte).

3.5.3 Indiferent de convenţia de înregistrare contabilă utilizată, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie făcută o distincţie între activele de exploatare şi activele de natura unei investiţii imobiliare.
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii imobiliare sunt considerate ca fiind în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.
3.6 Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizaţi în evaluare. În clasificarea prezentată la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicaţi în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate
asupra activului şi nu activul corporal sau necorporal. Această optică face distincţia între conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vândut şi cumpărat pe piaţă, faţă de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă. Conceptul obiectiv, bazat pe piaţă, are unele aplicaţii
speciale în cazul evaluării proprietăţilor cu piaţă limitată sau fără piaţă, aşa cum se prezintă în Standardul Internaţional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât şi în raportarea financiară. În contextul evaluării activelor, deprecierea se referă la corecţiile efectuate asupra costului de reproducţie sau de înlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizică, deprecierea funcţională (tehnologică) şi externă (economică), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o
piaţă unde nu există informaţii despre vânzări. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) În raportarea financiară amortizarea se referă la cheltuiala care reflectă alocarea sistematică a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de viaţă utilă. Ea este specifică unei anumite entităţi şi utilizări a activului şi nu este afectată în mod necesar de piaţă.
4.0 Preţ, cost, piaţă şi valoare
4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), în special în comunitatea internaţională, poate duce la neînţelegeri şi interpretări eronate. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină. Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor.
4.2 Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
4.3 Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
4.4 O piaţă este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în
funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra utilităţii relative a bunurilor şi/sau serviciilor, precum şi de nevoile şi dorinţele
individuale. O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
4.6 Prin urmare, valoarea este un preţ ipotetic, iar ipoteza pe baza căreia este calculată este determinată de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit în IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dată specificată. Un tip de valoare defineşte natura tranzacţiei ipotetice, de exemplu dacă există sau nu expunere pe piaţă, şi motivaţia şi  comportamentul asumate
ale părţilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abordărilor folosite pentru a determina valoarea, şi nici nu descrie starea sau condiţia în care activul se presupune că va fi transferat. Pentru utilizarea şi înţelegerea evaluării este foarte important ca tipul de valoare să fie clar stabilit, şi ca acesta să fie o bază adecvată pentru scopul respectivei evaluări. O
modificare a tipului de valoare poate avea un efect important în evaluare.
4.7 Evaluatorii profesionişti, care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, care înţeleg interacţiunile manifestate între participanţii de pe piaţă şi deci sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri ce vor fi convenite între cumpărători şi vânzători, evită utilizarea singulară a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piaţă
este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor, fiind prezentată în Standardul Internaţional de Evaluare 1.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară pentru estimarea preţului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia valorii de piaţă.
4.9 Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentarea utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită entitate sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic.
4.9.1 Consideraţii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile şi în cazul evaluării altor tipuri de proprietate. Raportarea financiară va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de piaţă şi o distincţie clară între aceste metode şi metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de piaţă.
4.10 Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie ale acesteia, directe şi indirecte. Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor adăuga la costul de achiziţie istoric, în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de piaţă, ele pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piaţă a proprietăţii.
4.11 O estimare a costului unei proprietăţi poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reproducţie. Costul de reproducţie/reconstrucţie este costul pentru a crea o copie identică a unei proprietăţi, utilizând materiale de construcţii identice, sau similare, dacă nu există materiale identice. Un cost de înlocuire estimat se referă la un echivalent modern cu utilitate comparabilă, folosind proiectul, tehnologia şi materialele utilizate în mod curent pe piaţă.