Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare

Introducere

Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii ’70 a contribuit la sporirea recunoaşterii date de participanţii pe piaţă importanţei evaluării proprietăţii în mod profesional. Globalizarea pieţelor investiţionale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internaţional, pentru evaluarea proprietăţii. Devenise evident că, fără existenţa unor standarde de evaluare recunoscute pe

plan internaţional, probabilitatea de apariţie a confuziilor era ridicată. Diferenţele între punctele de vedere ale organizaţiilor profesionale naţionale în domeniul evaluării, pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la această situaţie, membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) şi reprezentanţi ai organismelor din domeniul evaluării din

Statele Unite au demarat un dialog, spre sfârşitul anilor ’70, care a dus la înfiinţarea, în anul 1981, a Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). În anul 1994, Comitetul şi-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru

Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC). Obiectivele IVSC se împart în două categorii:

 

  • Să elaboreze şi să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea proprietăţii şi să promoveze adoptarea lor la nivel global; şi
  • Să armonizeze standardele de evaluare între ţările* lumii, să identifice şi să dezvăluie, pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare.

 

IVSC recunoaşte diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietăţii, şi anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situaţiilor financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate cu o proprietate (garanţii, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacţiilor care implică transferul dreptului de proprietate, soluţionarea litigiilor şi stabilirea taxelor. În plus faţă de standarde, IVSC a început să publice Standarde de Aplicaţie pe tema evaluării pentru raportarea financiară şi în scopul garantării împrumuturilor, dar şi Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării şi la aplicarea Standardelor în situaţii specifice, care apar în acordarea de consultanţă în diferite domenii de afaceri. În mod deosebit, IVSC a urmărit ca Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS-uri) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum şi în alte standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se

solicită din partea standardelor altor discipline. În anul 2003, IVSC a devenit o asociaţie înregistrată, cu un statut propriu, care cuprinde asociaţii profesionale de evaluare din întreaga lume. IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, care au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 şi 2007. Evoluţia acestor Standarde atestă importanţa pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă şi continuă, chiar şi atunci când este graduală şi abia perceptibilă. Perfecţionarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a garanta că definiţiile şi cerinţele evaluării sunt actualizate permanent, în funcţie de evoluţiile pe plan mondial.

Membri şi Organizare

Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a devenit cu adevărat o organizaţie internaţională, atât în privinţa misiunii sale, cât şi a membrilor săi.

Comitetul, care a fost înfiinţat de 20 de asociaţii profesionale naţionale, s-a dezvoltat permanent, ajungând ca în anul 2007 să cuprindă 52 de asociaţii profesionale naţionale, ce au statutul de membru sau observator. Asociaţiile membre din aceste ţări subscriu la obiectivele IVSC în domeniul evaluării şi trebuie să aibă un număr suficient de membri capabili să elaboreze lucrări de evaluare conform Standardelor. Asociaţiile membre sprijină Standardele publicate de IVSC şi depun eforturi pentru recunoaşterea Standardelor în ţările lor. Asociaţiile membre sunt încurajate să informeze IVSC cu privire la orice diferenţe semnificative între standardele naţionale şi cele internaţionale, astfel

încât acestea să fie prezentate comunităţii internaţionale. IVSC admite că evaluatorii trebuie să îşi desfăşoare activitatea într-un cadru legal, în conformitate cu prevederile legale şi cu reglementările specifice ţărilor în care îşi desfăşoară activitatea. Asociaţiile membre, atât în baza statutului lor, cât şi

voluntar, cooperează cu autorităţile de control şi reglementare şi cu alte organizaţii profesionale, pentru a se asigura că evaluările respectă prevederile Standardelor Internaţionale de Evaluare, elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul ţărilor în care activează, aceste asociaţii naţionale joacă un rol educativ şi consultativ în privinţa standardelor de evaluare.

Realizări ale IVSC

IVSC este o organizaţie non-guvernamentală (ONG), membră a Naţiunilor Unite, în mai 1985 fiindu-i acordat statutul Roster în cadrul Consiliului Economic şi Social al Naţiunilor Unite. IVSC lucrează în cooperare cu ţările membre menţinând legătura cu agenţiile internaţionale, cum ar fi: Organizaţia

pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică (OECD), Banca Mondială, Fondul Monetar Internaţional (FMI), Organizaţia Mondială a Comerţului (WTO), Comisia Uniunii Europene, Banca pentru Reglementări Internaţionale (BIS) şi Organizaţia Internaţională a Comisiilor pentru Valori Mobiliare (IOSCO). De asemenea, IVSC menţine o relaţie strânsă cu Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate (IASB) şi cu comisiile independente de elaborare a standardelor ale Federaţiei Internaţionale a Contabililor (IFAC) – Comisia pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public şi Comisia pentru Standarde Internaţionale de Audit şi Asigurare. IVSC furnizează profesiei contabile recomandări şi consiliere referitoare la evaluare, urmăreşte să coordoneze standardele sale şi programele de lucru cu cele ale disciplinelor înrudite, în interesul public şi cooperează cu organismele internaţionale pentru elaborarea şi promulgarea de noi standarde. Pentru a garanta că standardele internaţionale, care guvernează practica în evaluare, sunt în concordanţă cu cerinţele specificate pentru evaluatori, de standardele internaţionale de raportare financiară, IVSC verifică anual fiecare ediţie nouă a Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS-uri), promulgate de Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate (IASB) şi Standardele Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public (IPSAS-uri), promulgate de Comisia pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate pentru Sectorul Public. IVS-urile fac referire la aceste standarde de contabilitate, ori de câte ori ele se aplică în munca evaluatorilor. IVSC publică pe site-ul său Studii de evaluare şi Studii tehnice. La momentul lansării acestei ediţii, următoarele documente erau disponibile: două Studii de evaluare: Evaluarea pentru pieţele în dezvoltare şi Evaluarea proprietăţii imobiliare în scopul garantării titlurilor de valoare emise de fondurile de investiţii imobiliare; şi un Studiu tehnic, Evaluarea globală în scopul impozitării.

Sediul central

Sediul internaţional al IVSC se află situat în Londra:

12 Great George Street

London

United Kingdom SW1P 3AD

Tel: 44 1442 879306

Fax: 44 1442 879306

Biroul financiar, situat în Chicago – Statele Unite, răspunde de aspectele financiare ale activităţii IVSC. Informaţii suplimentare despre Comitet şi continua dezvoltare a Standardelor de evaluare pot fi obţinute prin accesarea adresei de Internet a IVSC: http://www.ivsc.org/.

Persoanele din conducerea IVSC sunt selectate cu atenţie din rândul reprezentanţilor desemnaţi de asociaţiile naţionale membre, din care aceştia fac parte. Un nou preşedinte este ales la fiecare doi ani. IVSC este condus de un Consiliu de Conducere din care fac parte membrii aleşi cu drepturi depline,

preşedintele şi doi vicepreşedinţi. Consiliul de Conducere delegă responsabilitatea revizuirii standardelor şi a elaborării de noi proiecte de standarde către Comitetul pentru Standarde al IVSC. Membrii Comitetului pentru Standarde provin din domenii de activitate diverse. În selecţia membrilor Comitetului pentru Standarde, Consiliul de Conducere urmăreşte să constituie un grup de persoane, avându-se în vedere obţinerea celei mai bune combinaţii de abilităţi tehnice şi experienţă profesională relevantă pe pieţele internaţionale de afaceri şi de proprietăţi imobiliare, grup care poate contribui la dezvoltarea standardelor internaţionale de evaluare la un înalt nivel calitativ. Statutul IVSC expune detaliat cerinţele referitoare la membri, conducere şi la activităţile organizaţiei, care pot fi consultate pe web site-ul IVSC.

Valoarea de piata

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi  schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător  hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este estimată ca  fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe  piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta  este cel mai bun preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel  mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător.  Această estimare nu se referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de  termeni sau circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare,  vânzare şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de  orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale

o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preţ de  vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care piaţa
aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei  valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.
„…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piaţă estimată  este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile  de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau
inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi  circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau  ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a  schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a  preţului care altfel ar putea să apară.
„…între un cumpărător decis …” se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici  nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta  este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu  realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei  pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau
anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul  cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”.
Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura  pieţei şi nici să ia în considerare un nivel al valorii de piaţă peste cel obtenabil în mod rezonabil.
„…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este  considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.
„…într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv…” înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială. Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi independente, fiecare acţionând în mod independent.
„…după o activitate de marketing adecvată…” înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil, în acord cu definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.
…în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent…” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării.
„…şi fără constrângere…” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru.