Standarde Internationale de Evaluare

Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC) recunoaşte complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de proprietăţi, dificultăţile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline, problemele care apar în utilizarea şi traducerea terminologiei de specialitate, precum şi nevoia primordială a publicului pentru evaluări
profesioniste, bine fundamentate şi elaborate în conformitate cu standarde general acceptate. În consecinţă, conţinutul şi formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente, înţelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat în cele ce urmează:
1. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu privire la originile Standardelor Internaţionale de Evaluare, la activitatea Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare şi la contextul general al Standardelor. De asemenea, este explicată organizarea standardelor şi aria de aplicabilitate a acestora.
2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate – O analiză completă a corpului de cunoştinţe referitoare la metodele şi practicile de evaluare depăşeşte aria de aplicabilitate a acestor Standarde. Pentru a sprijini înţelegerea acestor standarde de către alte discipline şi pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice, această secţiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi Standardele sale. Detalierea acestor concepte şi principii este esenţială pentru înţelegerea evaluării şi aplicarea acestor Standarde.
3. Codul Deontologic – Un Cod Deontologic conţine cerinţele de etică şi competenţă solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. Conduita etică serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile, consecvente şi imparţiale.

4. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară este distinctă de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale şi necorporale), întreprinderile şi activele financiare. În Standarde sunt prezentate, în mod detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum şi diferenţele dintre ele.

5. Introducerea la Standarde – Secţiunea introductivă tratează diferenţele dintre valoarea de piaţă şi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă, precum şi importanţa comunicării clare şi concise a rezultatelor evaluării.
După finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele şi modul în care acestea au fost obţinute.
6. Standardele – În organizarea Standardelor Internaţionale de Evaluare, de Aplicaţii în Evaluare şi de Practică în Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază şi permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 şi 2 tratează valoarea de piaţă ca tip de valoare şi respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă. Standardul 3 se referă la cerinţele de prezentare a
raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru cele trei Standarde Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA), care prezintă modalităţile de realizare a evaluărilor în scopuri de raportare financiară şi de garantare a împrumuturilor.
7. Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare – Evaluările sunt realizate pentru diverse scopuri. În cadrul acestor standarde sunt descrise modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.
8. Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare – Probleme referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Standardele de practică în Evaluare furnizează instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de
activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în Evaluare completează şi dezvoltă Standardele de Evaluare şi cele de Aplicaţii în Evaluare având aceeaşi importanţă ca şi acestea. Respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare precum, a celor de Aplicaţii şi celor de Practică în Evaluare este obligatorie pentru toţi evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în
conformitate cu IVS-urile.
9. Glosar – Acest glosar face trimitere la toţi termenii definiţi în Standardele de Evaluare, în Standardele de Aplicaţie şi în Standardele de Practică în Evaluare.
Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, adică Standardele Internaţionale de Evaluare, Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare au aceeaşi importanţă, iar evaluările realizate în baza IVS-urilor trebuie să fie în conformitate cu principiile şi procedurile prezentate în toate.
Structura Standardelor

Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a aborda o arie cât mai largă din practica de evaluare. Corespunzător, fiecare Standard conţine următoarele nouă secţiuni.
12 Prezentarea standardelor
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate
3. Definiţii
4. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
5. Conţinutul Standardului
6. Comentarii
7. Cerinţe de prezentare a informaţiilor
8. Cerinţe referitoare la devierile de la Standard
9. Data intrării în vigoare.
Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA) au următoarea
structură:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate Definiţii
3. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
4. Conţinutul Aplicaţiei
5. Comentarii
6. Cerinţe de prezentare a informaţiilor
7. Cerinţe referitoare la devierile de la Standard
8. Data intrării în vigoare
Fiecare din Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN) se ocupă de
probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de
evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare.
Corespunzător, fiecare Standard Internaţional de Practică în Evaluare conţine
următoarele şase secţiuni:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate
3. Definiţii
4. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
5. Instrucţiuni de aplicare
6. Data intrării în vigoare
Aceste Standarde de Practică în Evaluare (GN-uri) pot fi împărţite în trei grupe.
Patru GN-uri se ocupă de aspectele specifice evaluării diferitelor categorii de proprietate, cum ar fi: proprietatea imobiliară; drepturile de închiriere;mijloace fixe mobile şi bunuri mobile. Trei GN-uri se referă la evaluarea de proprietăţi
sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluzând activele necorporale, întreprinderile şi proprietăţile generatoare de afaceri.
Prezentarea

Standardele Internationale de Evaluare (IVS) cuprind:
IVS1: Valoarea de piata ca baza de evaluare
IVS2: Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
IVS3: Raportarea evaluarii
Standarde Internationale de Aplicatie in Evaluare (IVA):
IVA1: Evaluarea pentru raportarea financiara
IVA2: Evaluarea pentru garantarea imprumutului
Standarde Internationale de Practica in Evaluare (GN):
GN1: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea proprietatii imobiliare
GN2: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea pentru inchiriere
GN3: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor
GN4: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea activelor necorporale
GN5: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea bunurilor mobile
GN6: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea intreprinderii
GN7: Standard International de Practica in Evaluare – Consideratii privind substantele periculoase si toxice in cadrul evaluarii
GN8: Standard International de Practica in Evaluare – Costul de inlocuire net
GN9: Standard International de Practica in Evaluare – Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de piata sau in afara pietei
GN10: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea proprietatilor agricole
GN11: Standard International de Practica in Evaluare – Verificarea evaluarii

Etape de realizare

Etapa 1 – Raport de evaluare – analiza documentelor

– solicitarea de documente de la proprietar/client care atesta dreptul de proprietate asupra proprietatii analizate.
– identificarea drepturilor de proprietate care sunt evaluate: ce contine proprietatea, cine este proprietar, daca exista sarcini.
– identificarea eventualelor neconformitati din documente sau incalcari ale legislatiei in vigoare.

Etapa 2 – Raport de evaluare – inspectia proprietatii

– identificarea proprietatii.

– inspectia fizica a proprietatii de evaluat: identificarea si analiza amplasamentului si constructiilor, aprecierea starii tehnice.

– fotografierea proprietatii.

– discutii cu proprietarii/clientii.

Etapa 3 – Raport de evaluare – corelarea informatilor din primele doua etape si alte surse

– utilizarea evaluarii: scopul si ce tip de valoare trebuie determinata (Valoarea de piată este cel mai obisnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietătilor).
– informatii despre costuri de inlocuire si/sau reparatii.
– informatii despre tranzactii realizate cu proprietati comparabile sau despre oferte de tranzactionare.
– informatii despre veniturile generabile de proprietatile comparabile.
– se stabilesc limitele si ipotezele care vor sta la baza elaborarii raportului; se deduc si estimeaza conditiile limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei.
– se stabilesc ce metode de evaluare sunt adecvate pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare de evaluat.

Etapa 4 – Raport de evaluare – intocmirea raportului de evaluare

Prin Raportul de evaluare, evaluatorul, prezinta opinia sa cu privire la proprietatea evaluata. Arata clar si explicit datele care au stat la baza evaluarii. Prezinta procesele analitice care au fost parcurse pe timpul evaluarii. Evidentiaza informatiile relevante despre proprietatea analizata. Raportul de evaluare este un document prin care evaluatorul informeaza clientul cu privire la rezultatele analizei sale, exprimand o opinie clara si neechivoca. Este document intocmit strict intre evaluator si client.
Raportul de evaluare trebuie sã fie obiectiv si evaluatorul trebuie sã se asigure cã nu existã conflicte de interese, nu este influentat de presiuni din partea clientului sau a unei terte persoane, pentru a prezenta un rezultat predestinat al evaluãrii.