Valoarea de piata

Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care o proprietate va fi  schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător  hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.


Suma estimată …” se referă la un preţ exprimat în unităţi monetare (de obicei în moneda naţională) plătibil pentru proprietate într-o tranzacţie independentă (nepărtinitoare) de piaţă. Valoarea de piaţă este estimată ca  fiind preţul cel mai probabil, care se poate obţine, în mod rezonabil, pe  piaţă, la data evaluării, în conformitate cu definiţia valorii de piaţă. Acesta  este cel mai bun preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel  mai avantajos preţ obtenabil, în mod rezonabil, de către cumpărător.  Această estimare nu se referă la un preţ estimat inflatat sau deflatat de  termeni sau circumstanţe speciale, cum ar fi acordurile atipice de finanţare,  vânzare şi leaseback, anumite considerente sau concesii speciale acordate de  orice persoană implicată în vânzare sau de orice element al valorii speciale

o proprietate va fi schimbată …” se referă la faptul că valoarea unei proprietăţi este mai degrabă o sumă de bani estimată decât un preţ de  vânzare predeterminat sau preţul curent de vânzare. Este preţul la care piaţa
aşteaptă ca o tranzacţie, care întruneşte toate celelalte părţi ale definiţiei  valorii de piaţă, să poată fi încheiată la data evaluării.
„…la data evaluării …” impune faptul că valoarea de piaţă estimată  este specifică unui moment, unei date precise. Deoarece pieţele şi condiţiile  de piaţă se pot modifica, valoarea estimată ar putea fi incorectă sau
inadecvată pentru o altă dată. Valoarea estimată va reflecta starea şi  circumstanţele pieţei la data evaluării, şi nu la o dată anterioară sau  ulterioară. De asemenea, definiţia presupune şi realizarea simultană a  schimbului şi definitivarea contractului de vânzare, fără orice fluctuaţie a  preţului care altfel ar putea să apară.
„…între un cumpărător decis …” se referă la un cumpărător care este motivat dar nu constrâns să cumpere. Acest cumpărător nu este nici  nerăbdător, nici determinat să cumpere la orice preţ. De asemenea, acesta  este un cumpărător care achiziţionează mai degrabă în concordanţă cu  realităţile pieţei curente şi cu aşteptările pieţei curente decât cu cele ale unei  pieţe imaginare sau ipotetice, a cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau
anticipată. Presupusul cumpărător nu va plăti un preţ mai mare decât preţul  cerut pe piaţă. Proprietarul curent este inclus între cei care formează „piaţa”.
Un evaluator nu trebuie să formuleze ipoteze nerealiste despre conjunctura  pieţei şi nici să ia în considerare un nivel al valorii de piaţă peste cel obtenabil în mod rezonabil.
„…un vânzător hotărât…” nu este nici nerăbdător sau constrâns/dispus să vândă la orice preţ, nici forţat să menţină un preţ care nu este  considerat realist pe piaţa curentă. Acest vânzător hotărât este motivat să vândă proprietatea, în condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ obtenabil pe piaţa liberă, după o activitate de marketing corespunzătoare, oricare ar fi acel preţ. Situaţiile faptice ale proprietarului curent nu sunt parte integrantă a acestei consideraţii, deoarece „vânzătorul hotărât” este un proprietar ipotetic.
„…într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv…” înseamnă o tranzacţie încheiată de părţi între care nu există o relaţie particulară sau specială (de exemplu, compania mamă cu filiala sa, proprietarul cu chiriaşul), care ar face ca preţurile tranzacţiilor să nu fie caracteristice pieţei sau să fie majorate prin includerea unui element de valoare specială. Tranzacţia la valoarea de piaţă se presupune că are loc între părţi independente, fiecare acţionând în mod independent.
„…după o activitate de marketing adecvată…” înseamnă că proprietatea va fi prezentată pe piaţă în cel mai adecvat mod, care poate duce la cedarea ei la cel mai bun preţ, care se poate obţine în mod rezonabil, în acord cu definiţia valorii de piaţă. Durata timpului de expunere pe piaţă poate varia în funcţie de condiţiile pieţei, dar trebuie să fie suficientă pentru a permite ca proprietatea să fie adusă în atenţia unui număr corespunzător de potenţiali cumpărători. Perioada de expunere trebuie să înceapă înainte de data evaluării.
…în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză şi prudent…” presupune că atât cumpărătorul decis, cât şi vânzătorul hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, în legătură cu natura şi caracteristicile proprietăţii, cu utilizările existente şi potenţiale ale acesteia, precum şi asupra stadiului în care se află piaţa, la data evaluării. Se mai consideră că fiecare parte acţionează în propriul interes şi în mod prudent, dispunând de cunoştinţele necesare pentru a obţine cel mai bun preţ, corespunzător poziţiei ocupate în tranzacţie. Prudenţa este măsurată prin referire la conjunctura pieţei, de la data evaluării şi neluând în considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. Nu este neapărat imprudent un vânzător care vinde proprietatea pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ mai mic decât cele anterioare. În asemenea cazuri, valabile şi pentru situaţii de vânzare şi cumpărare caracteristice pieţelor care înregistrează variaţii de preţuri, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acţiona în conformitate cu cele mai bune informaţii de piaţă, disponibile la data evaluării.
„…şi fără constrângere…” stabileşte faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici obligată în mod nejustificat să facă acest lucru.

Standarde Internationale de Evaluare

Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC) recunoaşte complexitatea procedurilor profesionale de evaluare, diversitatea de tipuri de proprietăţi, dificultăţile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline, problemele care apar în utilizarea şi traducerea terminologiei de specialitate, precum şi nevoia primordială a publicului pentru evaluări
profesioniste, bine fundamentate şi elaborate în conformitate cu standarde general acceptate. În consecinţă, conţinutul şi formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente, înţelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat în cele ce urmează:
1. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu privire la originile Standardelor Internaţionale de Evaluare, la activitatea Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare şi la contextul general al Standardelor. De asemenea, este explicată organizarea standardelor şi aria de aplicabilitate a acestora.
2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate – O analiză completă a corpului de cunoştinţe referitoare la metodele şi practicile de evaluare depăşeşte aria de aplicabilitate a acestor Standarde. Pentru a sprijini înţelegerea acestor standarde de către alte discipline şi pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice, această secţiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi Standardele sale. Detalierea acestor concepte şi principii este esenţială pentru înţelegerea evaluării şi aplicarea acestor Standarde.
3. Codul Deontologic – Un Cod Deontologic conţine cerinţele de etică şi competenţă solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. Conduita etică serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile, consecvente şi imparţiale.

4. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară este distinctă de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale şi necorporale), întreprinderile şi activele financiare. În Standarde sunt prezentate, în mod detaliat, aceste patru tipuri de proprietate, precum şi diferenţele dintre ele.

5. Introducerea la Standarde – Secţiunea introductivă tratează diferenţele dintre valoarea de piaţă şi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă, precum şi importanţa comunicării clare şi concise a rezultatelor evaluării.
După finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele şi modul în care acestea au fost obţinute.
6. Standardele – În organizarea Standardelor Internaţionale de Evaluare, de Aplicaţii în Evaluare şi de Practică în Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază şi permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 şi 2 tratează valoarea de piaţă ca tip de valoare şi respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă. Standardul 3 se referă la cerinţele de prezentare a
raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru cele trei Standarde Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA), care prezintă modalităţile de realizare a evaluărilor în scopuri de raportare financiară şi de garantare a împrumuturilor.
7. Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare – Evaluările sunt realizate pentru diverse scopuri. În cadrul acestor standarde sunt descrise modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.
8. Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare – Probleme referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Standardele de practică în Evaluare furnizează instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de
activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în Evaluare completează şi dezvoltă Standardele de Evaluare şi cele de Aplicaţii în Evaluare având aceeaşi importanţă ca şi acestea. Respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare precum, a celor de Aplicaţii şi celor de Practică în Evaluare este obligatorie pentru toţi evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în
conformitate cu IVS-urile.
9. Glosar – Acest glosar face trimitere la toţi termenii definiţi în Standardele de Evaluare, în Standardele de Aplicaţie şi în Standardele de Practică în Evaluare.
Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor Internaţionale de Evaluare, adică Standardele Internaţionale de Evaluare, Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare au aceeaşi importanţă, iar evaluările realizate în baza IVS-urilor trebuie să fie în conformitate cu principiile şi procedurile prezentate în toate.
Structura Standardelor

Fiecare din cele trei Standarde de Evaluare este elaborat pentru a aborda o arie cât mai largă din practica de evaluare. Corespunzător, fiecare Standard conţine următoarele nouă secţiuni.
12 Prezentarea standardelor
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate
3. Definiţii
4. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
5. Conţinutul Standardului
6. Comentarii
7. Cerinţe de prezentare a informaţiilor
8. Cerinţe referitoare la devierile de la Standard
9. Data intrării în vigoare.
Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA) au următoarea
structură:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate Definiţii
3. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
4. Conţinutul Aplicaţiei
5. Comentarii
6. Cerinţe de prezentare a informaţiilor
7. Cerinţe referitoare la devierile de la Standard
8. Data intrării în vigoare
Fiecare din Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN) se ocupă de
probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de
evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare.
Corespunzător, fiecare Standard Internaţional de Practică în Evaluare conţine
următoarele şase secţiuni:
1. Introducere
2. Arie de aplicabilitate
3. Definiţii
4. Relaţia cu Standardele de Contabilitate
5. Instrucţiuni de aplicare
6. Data intrării în vigoare
Aceste Standarde de Practică în Evaluare (GN-uri) pot fi împărţite în trei grupe.
Patru GN-uri se ocupă de aspectele specifice evaluării diferitelor categorii de proprietate, cum ar fi: proprietatea imobiliară; drepturile de închiriere;mijloace fixe mobile şi bunuri mobile. Trei GN-uri se referă la evaluarea de proprietăţi
sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluzând activele necorporale, întreprinderile şi proprietăţile generatoare de afaceri.
Prezentarea

Standardele Internationale de Evaluare (IVS) cuprind:
IVS1: Valoarea de piata ca baza de evaluare
IVS2: Baze de evaluare diferite de valoarea de piata
IVS3: Raportarea evaluarii
Standarde Internationale de Aplicatie in Evaluare (IVA):
IVA1: Evaluarea pentru raportarea financiara
IVA2: Evaluarea pentru garantarea imprumutului
Standarde Internationale de Practica in Evaluare (GN):
GN1: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea proprietatii imobiliare
GN2: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea pentru inchiriere
GN3: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea instalatiilor, masinilor si echipamentelor
GN4: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea activelor necorporale
GN5: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea bunurilor mobile
GN6: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea intreprinderii
GN7: Standard International de Practica in Evaluare – Consideratii privind substantele periculoase si toxice in cadrul evaluarii
GN8: Standard International de Practica in Evaluare – Costul de inlocuire net
GN9: Standard International de Practica in Evaluare – Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de piata sau in afara pietei
GN10: Standard International de Practica in Evaluare – Evaluarea proprietatilor agricole
GN11: Standard International de Practica in Evaluare – Verificarea evaluarii