Concepte fundamentale in evaluare

Conceptul de teren şi conceptul de proprietate

2.1 Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa noastră. Importanţa terenului îl plasează în centrul atenţiei juriştilor, geografilor, sociologilor şi economiştilor, ale căror discipline de studiu sunt legate de teren şi de utilizările
acestuia, influenţând societăţile şi naţiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit şi proprietate imobiliară. Valoarea este creată prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii. Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea,
permanenţa locaţiei, oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.
2.3 Proprietatea reprezintă un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Dreptul de proprietate se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de
exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincţia între termenul de proprietate Concepte fundamentale ale GAVP 21
Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a opta imobiliară, ca entitate fizică şi exercitarea dreptului de proprietate asupra
acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite ţări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opţiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de dispoziţie echivalează cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, este numită proprietate mobiliară. Termenul de proprietate, utilizat fără alte precizări sau identificări, se poate referi la proprietatea imobiliară, la proprietatea mobiliară sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi întreprinderile sau activele financiare, ori o combinaţie a acestora. (A se vedea Secţiunea 3 de mai jos şi Tipurile de
proprietate).
2.5 Evaluatorii de proprietăţi imobiliare, de active şi de alte proprietăţi sunt cei care se ocupă cu o disciplină economică specială, asociată cu elaborarea şi raportarea evaluărilor. Ca profesionişti, evaluatorii trebuie să parcurgă şi să finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare şi să-şi demonstreze competenţa şi abilităţile. De asemenea, trebuie să cunoască şi să respecte un Cod Deontologic şi Standardele de practică profesională şi să respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
2.6 Evoluţia preţurilor în timp este rezultatul efectelor specifice şi generale ale forţelor economice şi sociale. Forţele generale pot duce la modificări ale nivelurilor preţului şi ale puterii relative de cumpărare a banilor. Acţionând în anumite momente, forţele specifice, cum ar fi schimbările tehnologice, pot genera mutaţii în cerere şi ofertă şi pot crea modificări majore ale preţurilor.
2.7 În evaluarea proprietăţii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii şi ofertei, concurenţei, substituţiei, anticipării sau aşteptării, schimbării şi altele. Elementul comun al acestor principii constă în efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate şi productivităţii unei proprietăţi. Ca urmare, se poate spune că
utilitatea unei proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor pieţei care susţin valoarea proprietăţii.

3.0 Conceptele de proprietate imobiliară, proprietate şi activ

3.1 Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elemente create de om şi care sunt ataşate terenului. Este „lucrul” fizic, tangibil, care poate fi văzut şi atins, împreună cu toate adăugirile pe teren, deasupra lui şi subterane. Legile naţionale din fiecare ţară prevăd criterii pentru diferenţierea proprietăţii imobiliare de proprietatea mobiliară. Deşi este posibil ca aceste concepte juridice să nu fie recunoscute în toate ţările, ele sunt totuşi adoptate aici pentru a face deosebirea între aceste concepte şi noţiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele şi beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, în mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizică imobiliară asupra căreia acestea se exercită. Drepturile reale imobiliare nu au o formă materială.
3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliară) includ(e) bunurile corporale şi necorporale care nu sunt incluse în proprietatea imobiliară. Elementele proprietăţii mobiliare corporale nu sunt fixate în mod permanent de proprietatea imobiliară, în general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 În terminologia contabilă, activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute şi de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi, activul deţinut poate fi atât corporal, cât şi necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare încorporate într-un activ pot intra în întreprindere în mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat separat sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producţia de bunuri destinate vânzării de către entitate; (b) schimbat cu alte active; (c) utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat acţionarilor entităţii. (Standardele Internaţionale pentru Raportare Financiară [IFRS-uri], Cadrul General, 55 ).
3.4.2 Un activ este recunoscut în bilanţ în momentul în care este probabilă
realizarea unui beneficiu economic viitor de către entitate şi activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat(ă) în mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89).
3.5 Standardele Internaţionale de Raportare Financiară fac distincţia între activele corporale şi cele necorporale. Următoarele concepte şi termeni au o importanţă deosebită:
3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt deţinute pentru a fi utilizate pe o bază continuă în activităţile unei entităţi. Exemple sunt: stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt, disponibilul în bancă şi numerar.
Deşi, în mod normal, proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite circumstanţe poate fi inclusă şi în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliară construită şi deţinută în stoc pentru vânzare.
3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale şi necorporale care se împart în două categorii:
3.5.2.1 Imobilizări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă (termen lung) în activitatea unei întreprinderi, şi anume teren şi construcţii, maşini, utilaje şi echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puţin amortizarea cumulată. Terenurile şi mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de aşteptat să fie deţinute pe termen lung cum sunt: investiţiile pe termen lung, creanţele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciţii financiare, mărci de fabrică şi alte active. Această categorie de active include atât active corporale (sau fizice) cât şi active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietăţii mobiliare necorporale şi pot include: abilităţile de management şi marketing, vocaţia la credit, fondul comercial şi alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenţie, mărci de fabrică, drepturi de autor, francize şi contracte).

3.5.3 Indiferent de convenţia de înregistrare contabilă utilizată, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie făcută o distincţie între activele de exploatare şi activele de natura unei investiţii imobiliare.
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii imobiliare sunt considerate ca fiind în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.
3.6 Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizaţi în evaluare. În clasificarea prezentată la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicaţi în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate
asupra activului şi nu activul corporal sau necorporal. Această optică face distincţia între conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vândut şi cumpărat pe piaţă, faţă de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă. Conceptul obiectiv, bazat pe piaţă, are unele aplicaţii
speciale în cazul evaluării proprietăţilor cu piaţă limitată sau fără piaţă, aşa cum se prezintă în Standardul Internaţional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat atât în evaluare, cât şi în raportarea financiară. În contextul evaluării activelor, deprecierea se referă la corecţiile efectuate asupra costului de reproducţie sau de înlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizică, deprecierea funcţională (tehnologică) şi externă (economică), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o
piaţă unde nu există informaţii despre vânzări. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) În raportarea financiară amortizarea se referă la cheltuiala care reflectă alocarea sistematică a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de viaţă utilă. Ea este specifică unei anumite entităţi şi utilizări a activului şi nu este afectată în mod necesar de piaţă.
4.0 Preţ, cost, piaţă şi valoare
4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), în special în comunitatea internaţională, poate duce la neînţelegeri şi interpretări eronate. Aceasta constituie o problemă atunci când cuvintele uzuale au înţelesuri specifice pentru o anumită disciplină. Este cazul termenilor preţ, cost, piaţă şi valoare aşa cum sunt utilizaţi de disciplina evaluarea proprietăţilor.
4.2 Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi, preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
4.3 Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
4.4 O piaţă este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, în
funcţie de capacitatea şi cunoştinţele proprii, de imaginea proprie asupra utilităţii relative a bunurilor şi/sau serviciilor, precum şi de nevoile şi dorinţele
individuale. O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării.
4.6 Prin urmare, valoarea este un preţ ipotetic, iar ipoteza pe baza căreia este calculată este determinată de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit în IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dată specificată. Un tip de valoare defineşte natura tranzacţiei ipotetice, de exemplu dacă există sau nu expunere pe piaţă, şi motivaţia şi  comportamentul asumate
ale părţilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abordărilor folosite pentru a determina valoarea, şi nici nu descrie starea sau condiţia în care activul se presupune că va fi transferat. Pentru utilizarea şi înţelegerea evaluării este foarte important ca tipul de valoare să fie clar stabilit, şi ca acesta să fie o bază adecvată pentru scopul respectivei evaluări. O
modificare a tipului de valoare poate avea un efect important în evaluare.
4.7 Evaluatorii profesionişti, care cunosc în profunzime piaţa proprietăţii, care înţeleg interacţiunile manifestate între participanţii de pe piaţă şi deci sunt capabili să judece cele mai probabile preţuri ce vor fi convenite între cumpărători şi vânzători, evită utilizarea singulară a cuvântului valoare, adăugându-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de piaţă
este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor, fiind prezentată în Standardul Internaţional de Evaluare 1.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sumă de bani asociată unei tranzacţii. Totuşi, vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie necesară pentru estimarea preţului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia valorii de piaţă.
4.9 Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentarea utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită entitate sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic.
4.9.1 Consideraţii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile şi în cazul evaluării altor tipuri de proprietate. Raportarea financiară va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de piaţă şi o distincţie clară între aceste metode şi metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de piaţă.
4.10 Costul total al proprietăţii cuprinde toate costurile de producţie ale acesteia, directe şi indirecte. Dacă sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cumpărătorului, ulterioare achiziţiei, acestea se vor adăuga la costul de achiziţie istoric, în scopul contabilizării costului. În funcţie de modul în care utilitatea acestor costuri este percepută de piaţă, ele pot fi sau nu reflectate integral în valoarea de piaţă a proprietăţii.
4.11 O estimare a costului unei proprietăţi poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reproducţie. Costul de reproducţie/reconstrucţie este costul pentru a crea o copie identică a unei proprietăţi, utilizând materiale de construcţii identice, sau similare, dacă nu există materiale identice. Un cost de înlocuire estimat se referă la un echivalent modern cu utilitate comparabilă, folosind proiectul, tehnologia şi materialele utilizate în mod curent pe piaţă.