Concepte fundamentale in evaluare

Conceptul de teren ┼či conceptul de proprietate

2.1 Terenul este esen┼úial pentru via┼úa ┼či existen┼úa noastr─â. Importan┼úa terenului ├«l plaseaz─â ├«n centrul aten┼úiei juri┼čtilor, geografilor, sociologilor ┼či economi┼čtilor, ale c─âror discipline de studiu sunt legate de teren ┼či de utiliz─ârile
acestuia, influen┼ú├ónd societ─â┼úile ┼či na┼úiunile.
2.2 Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint─â un concept economic. Liber sau construit, terenul este numit ┼či proprietate imobiliar─â. Valoarea este creat─â prin utilitatea sau capacitatea propriet─â┼úii imobiliare de a satisface nevoile ┼či dorin┼úele societ─â┼úii. Valoarea propriet─â┼úii imobiliare este generat─â de unicitatea, durabilitatea,
permanen┼úa loca┼úiei, oferta relativ limitat─â ┼či de utilitatea specific─â a unui anumit amplasament.
2.3 Proprietatea reprezint─â un concept juridic ce se refer─â la toate avantajele, drepturile ┼či beneficiile legate de de┼úinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer─â la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de
exercitarea acestuia. Trebuie făcută distincţia între termenul de proprietate Concepte fundamentale ale GAVP 21
Standardele Interna┼úionale de Evaluare, edi┼úia a opta imobiliar─â, ca entitate fizic─â ┼či exercitarea dreptului de proprietate asupra
acesteia, ce reprezintă un concept juridic. În anumite ţări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opţiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de dispoziţie echivalează cu nuda proprietate.
2.4 Proprietatea asupra bunurilor, altele dec├ót cele imobiliare, este numit─â proprietate mobiliar─â. Termenul de proprietate, utilizat f─âr─â alte preciz─âri sau identific─âri, se poate referi la proprietatea imobiliar─â, la proprietatea mobiliar─â sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi ├«ntreprinderile sau activele financiare, ori o combina┼úie a acestora. (A se vedea Sec┼úiunea 3 de mai jos ┼či Tipurile de
proprietate).
2.5 Evaluatorii de propriet─â┼úi imobiliare, de active ┼či de alte propriet─â┼úi sunt cei care se ocup─â cu o disciplin─â economic─â special─â, asociat─â cu elaborarea ┼či raportarea evalu─ârilor. Ca profesioni┼čti, evaluatorii trebuie s─â parcurg─â ┼či s─â finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare ┼či s─â-┼či demonstreze competen┼úa ┼či abilit─â┼úile. De asemenea, trebuie s─â cunoasc─â ┼či s─â respecte un Cod Deontologic ┼či Standardele de practic─â profesional─â ┼či s─â respecte Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
2.6 Evolu┼úia pre┼úurilor ├«n timp este rezultatul efectelor specifice ┼či generale ale for┼úelor economice ┼či sociale. For┼úele generale pot duce la modific─âri ale nivelurilor pre┼úului ┼či ale puterii relative de cump─ârare a banilor. Ac┼úion├ónd ├«n anumite momente, for┼úele specifice, cum ar fi schimb─ârile tehnologice, pot genera muta┼úii ├«n cerere ┼či ofert─â ┼či pot crea modific─âri majore ale pre┼úurilor.
2.7 ├Än evaluarea propriet─â┼úii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile recunoscute. Este vorba despre principiile cererii ┼či ofertei, concuren┼úei, substitu┼úiei, anticip─ârii sau a┼čtept─ârii, schimb─ârii ┼či altele. Elementul comun al acestor principii const─â ├«n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate ┼či productivit─â┼úii unei propriet─â┼úi. Ca urmare, se poate spune c─â
utilitatea unei proprietăţi imobiliare reflectă influenţele combinate ale tuturor forţelor pieţei care susţin valoarea proprietăţii.

3.0 Conceptele de proprietate imobiliar─â, proprietate ┼či activ

3.1 Proprietatea imobiliar─â este definit─â ca fiind terenul ┼či acele elemente create de om ┼či care sunt ata┼čate terenului. Este ÔÇ×lucrul” fizic, tangibil, care poate fi v─âzut ┼či atins, ├«mpreun─â cu toate ad─âugirile pe teren, deasupra lui ┼či subterane. Legile na┼úionale din fiecare ┼úar─â prev─âd criterii pentru diferen┼úierea propriet─â┼úii imobiliare de proprietatea mobiliar─â. De┼či este posibil ca aceste concepte juridice s─â nu fie recunoscute ├«n toate ┼ú─ârile, ele sunt totu┼či adoptate aici pentru a face deosebirea ├«ntre aceste concepte ┼či no┼úiuni importante.
3.2 Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele ┼či beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, ├«n mod normal, prin documente (de ex. un titlu de proprietate) fiind distincte de proprietatea fizic─â imobiliar─â asupra c─âreia acestea se exercit─â. Drepturile reale imobiliare nu au o form─â material─â.
3.3 Bunurile mobile (Proprietatea mobiliar─â) includ(e) bunurile corporale ┼či necorporale care nu sunt incluse ├«n proprietatea imobiliar─â. Elementele propriet─â┼úii mobiliare corporale nu sunt fixate ├«n mod permanent de proprietatea imobiliar─â, ├«n general, fiind caracterizate prin mobilitatea lor.
3.4 ├Än terminologia contabil─â, activele sunt resurse controlate de c─âtre ├«ntreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute ┼či de la care se a┼čteapt─â s─â genereze beneficii economice viitoare pentru ├«ntreprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea ├«ns─â┼či necorporal─â. Totu┼či, activul de┼úinut poate fi at├ót corporal, c├ót ┼či necorporal.
3.4.1 Beneficiile economice viitoare încorporate într-un activ pot intra în întreprindere în mai multe moduri. De exemplu, un activ poate fi (a) utilizat separat sau împreună cu alte active pentru prestarea de servicii sau producţia de bunuri destinate vânzării de către entitate; (b) schimbat cu alte active; (c) utilizat pentru decontarea unei datorii; sau (d) repartizat acţionarilor entităţii. (Standardele Internaţionale pentru Raportare Financiară [IFRS-uri], Cadrul General, 55 ).
3.4.2 Un activ este recunoscut în bilanţ în momentul în care este probabilă
realizarea unui beneficiu economic viitor de c─âtre entitate ┼či activul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat(─â) ├«n mod credibil (IFRS, Cadrul General, 89).
3.5 Standardele Interna┼úionale de Raportare Financiar─â fac distinc┼úia ├«ntre activele corporale ┼či cele necorporale. Urm─âtoarele concepte ┼či termeni au o importan┼ú─â deosebit─â:
3.5.1 Active curente (circulante). Active care nu sunt de┼úinute pentru a fi utilizate pe o baz─â continu─â ├«n activit─â┼úile unei entit─â┼úi. Exemple sunt: stocuri, crean┼úe, investi┼úii pe termen scurt, disponibilul ├«n banc─â ┼či numerar.
De┼či, ├«n mod normal, proprietatea imobiliar─â face parte din activele imobilizate, ├«n anumite circumstan┼úe poate fi inclus─â ┼či ├«n activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea imobiliar─â construit─â ┼či de┼úinut─â ├«n stoc pentru v├ónzare.
3.5.2 Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale ┼či necorporale care se ├«mpart ├«n dou─â categorii:
3.5.2.1 Imobiliz─âri corporale. Active destinate utiliz─ârii pe o baz─â continu─â (termen lung) ├«n activitatea unei ├«ntreprinderi, ┼či anume teren ┼či construc┼úii, ma┼čini, utilaje ┼či echipamente, alte categorii de active identificabile; mai pu┼úin amortizarea cumulat─â. Terenurile ┼či mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.
3.5.2.2 Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utiliz─ârii pe o baz─â continu─â ├«n activitatea unei ├«ntreprinderi, dar este de a┼čteptat s─â fie de┼úinute pe termen lung cum sunt: investi┼úiile pe termen lung, crean┼úele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerci┼úii financiare, m─ârci de fabric─â ┼či alte active. Aceast─â categorie de active include at├ót active corporale (sau fizice) c├ót ┼či active necorporale (nemateriale). Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale propriet─â┼úii mobiliare necorporale ┼či pot include: abilit─â┼úile de management ┼či marketing, voca┼úia la credit, fondul comercial ┼či alte drepturi sau instrumente legale (brevete de inven┼úie, m─ârci de fabric─â, drepturi de autor, francize ┼či contracte).

3.5.3 Indiferent de conven┼úia de ├«nregistrare contabil─â utilizat─â, respectiv pe baza costului istoric sau a costului curent, trebuie f─âcut─â o distinc┼úie ├«ntre activele de exploatare ┼či activele de natura unei investi┼úii imobiliare.
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii imobiliare sunt considerate ca fiind în surplus faţă de necesităţile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.
3.6 Terminologia contabilă diferă uneori de termenii uzuali utilizaţi în evaluare. În clasificarea prezentată la paragraful 3, evaluatorii sunt cel mai des implicaţi în evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evaluează dreptul de proprietate
asupra activului ┼či nu activul corporal sau necorporal. Aceast─â optic─â face distinc┼úia ├«ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi v├óndut ┼či cump─ârat pe pia┼ú─â, fa┼ú─â de conceptul subiectiv de estimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valoare diferite de valoarea de pia┼ú─â. Conceptul obiectiv, bazat pe pia┼ú─â, are unele aplica┼úii
speciale ├«n cazul evalu─ârii propriet─â┼úilor cu pia┼ú─â limitat─â sau f─âr─â pia┼ú─â, a┼ča cum se prezint─â ├«n Standardul Interna┼úional de Evaluare 2.
3.7 Termenul depreciere este utilizat at├ót ├«n evaluare, c├ót ┼či ├«n raportarea financiar─â. ├Än contextul evalu─ârii activelor, deprecierea se refer─â la corec┼úiile efectuate asupra costului de reproduc┼úie sau de ├«nlocuire a activului, pentru a reflecta deteriorarea fizic─â, deprecierea func┼úional─â (tehnologic─â) ┼či extern─â (economic─â), pentru a estima valoarea activului pentru un schimb ipotetic, pe o
pia┼ú─â unde nu exist─â informa┼úii despre v├ónz─âri. (A se vedea paragraful 9.2.1.3, Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate.) ├Än raportarea financiar─â amortizarea se refer─â la cheltuiala care reflect─â alocarea sistematic─â a valorii depreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de via┼ú─â util─â. Ea este specific─â unei anumite entit─â┼úi ┼či utiliz─âri a activului ┼či nu este afectat─â ├«n mod necesar de pia┼ú─â.
4.0 Pre┼ú, cost, pia┼ú─â ┼či valoare
4.1 Imprecizia traducerilor (limbajului), ├«n special ├«n comunitatea interna┼úional─â, poate duce la ne├«n┼úelegeri ┼či interpret─âri eronate. Aceasta constituie o problem─â atunci c├ónd cuvintele uzuale au ├«n┼úelesuri specifice pentru o anumit─â disciplin─â. Este cazul termenilor pre┼ú, cost, pia┼ú─â ┼či valoare a┼ča cum sunt utiliza┼úi de disciplina evaluarea propriet─â┼úilor.
4.2 Pre┼úul este termenul utilizat pentru o sum─â cerut─â, oferit─â sau pl─âtit─â pentru un bun sau un serviciu. Pre┼úul de v├ónzare este un fapt istoric, indiferent dac─â a fost f─âcut public sau dac─â a fost confiden┼úial. Datorit─â capacit─â┼úii financiare, motiva┼úiilor sau intereselor speciale ale unui v├ónz─âtor sau cump─âr─âtor, pre┼úul pl─âtit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu leg─âtur─â cu valoarea care ar putea fi atribuit─â de c─âtre al┼úii acelor bunuri sau servicii. Totu┼či, pre┼úul constituie, ├«n general, o indica┼úie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de c─âtre un anumit cump─âr─âtor ┼či/sau v├ónz─âtor, ├«n anumite situa┼úii particulare.
4.3 Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
4.4 O pia┼ú─â este mediul ├«n care bunurile, m─ârfurile ┼či serviciile sunt comercializate ├«ntre cump─âr─âtori ┼či v├ónz─âtori, prin mecanismul pre┼úului. Conceptul de pia┼ú─â presupune c─â bunurile ┼či/sau serviciile se pot tranzac┼úiona f─âr─â restric┼úii, ├«ntre cump─âr─âtori ┼či v├ónz─âtori. Fiecare parte va r─âspunde la raporturile dintre cerere ┼či ofert─â ┼či la al┼úi factori de stabilire a pre┼úului, ├«n
func┼úie de capacitatea ┼či cuno┼čtin┼úele proprii, de imaginea proprie asupra utilit─â┼úii relative a bunurilor ┼či/sau serviciilor, precum ┼či de nevoile ┼či dorin┼úele
individuale. O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională.
4.5 Valoarea este un concept economic referitor la pre┼úul cel mai probabil convenit de cump─âr─âtorii ┼či v├ónz─âtorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cump─ârare. Valoarea nu reprezint─â un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pre┼ú care va fi pl─âtit pentru bunuri ┼či servicii, la o anumit─â dat─â, ├«n conformitate cu o anumit─â defini┼úie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect─â optica pie┼úei asupra beneficiilor celui care de┼úine bunurile sau prime┼čte serviciile, la data evalu─ârii.
4.6 Prin urmare, valoarea este un pre┼ú ipotetic, iar ipoteza pe baza c─âreia este calculat─â este determinat─â de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit ├«n IVS 2 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dat─â specificat─â. Un tip de valoare define┼čte natura tranzac┼úiei ipotetice, de exemplu dac─â exist─â sau nu expunere pe pia┼ú─â, ┼či motiva┼úia ┼či  comportamentul asumate
ale p─âr┼úilor implicate. Un tip de valoare nu este o descriere a metodelor sau abord─ârilor folosite pentru a determina valoarea, ┼či nici nu descrie starea sau condi┼úia ├«n care activul se presupune c─â va fi transferat. Pentru utilizarea ┼či ├«n┼úelegerea evalu─ârii este foarte important ca tipul de valoare s─â fie clar stabilit, ┼či ca acesta s─â fie o baz─â adecvat─â pentru scopul respectivei evalu─âri. O
modificare a tipului de valoare poate avea un efect important în evaluare.
4.7 Evaluatorii profesioni┼čti, care cunosc ├«n profunzime pia┼úa propriet─â┼úii, care ├«n┼úeleg interac┼úiunile manifestate ├«ntre participan┼úii de pe pia┼ú─â ┼či deci sunt capabili s─â judece cele mai probabile pre┼úuri ce vor fi convenite ├«ntre cump─âr─âtori ┼či v├ónz─âtori, evit─â utilizarea singular─â a cuv├óntului valoare, ad─âug├óndu-i atribute care descriu tipul particular de valoare. Valoarea de pia┼ú─â
este cel mai obi┼čnuit tip de valoare asociat cu evaluarea propriet─â┼úilor, fiind prezentat─â ├«n Standardul Interna┼úional de Evaluare 1.
4.8 Conceptul de valoare presupune o sum─â de bani asociat─â unei tranzac┼úii. Totu┼či, v├ónzarea propriet─â┼úii evaluate nu este o condi┼úie necesar─â pentru estimarea pre┼úului pentru care proprietatea s-ar putea vinde, la data evalu─ârii, ├«n condi┼úiile precizate ├«n defini┼úia valorii de pia┼ú─â.
4.9 Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentarea utilităţii sale recunoscute de piaţă, decât a stării sale pur fizice. Utilitatea activelor pentru o anumită entitate sau persoană poate fi diferită de utilitatea recunoscută de piaţă sau de un anumit domeniu economic.
4.9.1 Considera┼úii similare celor prezentate mai sus sunt aplicabile ┼či ├«n cazul evalu─ârii altor tipuri de proprietate. Raportarea financiar─â va necesita aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia┼ú─â ┼či o distinc┼úie clar─â ├«ntre aceste metode ┼či metodele de estimare a valorilor diferite de valoarea de pia┼ú─â.
4.10 Costul total al propriet─â┼úii cuprinde toate costurile de produc┼úie ale acesteia, directe ┼či indirecte. Dac─â sunt implicate costuri de capital suplimentare ale cump─âr─âtorului, ulterioare achizi┼úiei, acestea se vor ad─âuga la costul de achizi┼úie istoric, ├«n scopul contabiliz─ârii costului. ├Än func┼úie de modul ├«n care utilitatea acestor costuri este perceput─â de pia┼ú─â, ele pot fi sau nu reflectate integral ├«n valoarea de pia┼ú─â a propriet─â┼úii.
4.11 O estimare a costului unei propriet─â┼úi poate avea la baz─â fie estimarea costului de ├«nlocuire, fie a costului de reproduc┼úie. Costul de reproduc┼úie/reconstruc┼úie este costul pentru a crea o copie identic─â a unei propriet─â┼úi, utiliz├ónd materiale de construc┼úii identice, sau similare, dac─â nu exist─â materiale identice. Un cost de ├«nlocuire estimat se refer─â la un echivalent modern cu utilitate comparabil─â, folosind proiectul, tehnologia ┼či materialele utilizate ├«n mod curent pe pia┼ú─â.

Scroll to Top
Sun─â acum